장기보유 특별공제 대상 / 공제율 완벽정리
할인 싫어하는 사람이 있을까요? 아마 없을 듯합니다. 오늘은 부동산 관련 세금 중에서 양도소득세를 할인받을 수 있는 제도인 장기보유 특별공제에 대해서 알아보려고 합니다. 이 공제에 대한 대상이 누구인지, 공제율은 어떻게 되는지에 대해서 깔끔하게 설명해 드릴 테니 이 기회에 제대로 알고 가시면 되겠습니다!
목차
- 양도소득세란?
- 장기보유 특별공제란?
- 장기보유 특별공제율
- 공제율 계산해보기
양도소득세란?
장기보유 특별공제에 대해 알아보기 위해서는 양도소득세에 대해서 알고 있어야 하는데요. 이 글에 들어오신 분들은 아마 대부분 양도소득세의 개념에 대해서 이미 알고 계실 거라 간단히만 살펴보겠습니다.
양도소득세란 간단히 말해 재산을 구입했다가 팔 때(양도할 때) 거기서 발생하는 이익에 대한 세금을 말합니다. 양도 과정에서 이익을 보게 되면 소득이 생기게 되고, 이 것에 대한 소득세가 바로 양도소득세입니다. 양도소득세에 대한 기본적인 계산 방법은 양도가액에서 취득가액을 빼고, 거기에서 비과세나 감면받을 수 있는 공제액을 대입해서 산출합니다. 아래의 과정을 통해서 최종 산출세액이 정해집니다.
1) (양도가액(산 가격) - 취득가액(판 가격) - 기타 필요경비 = 양도차익 2) 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 3) 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만 원) = 양도소득 과세표준 4) 양도소득 과세표준 x 세율 = 최종 산출세액 |
양도세의 개념에 대해 좀 더 자세히 알아보실 수 있도록 쉽게 설명되어 있는 글을 아래에 남겨 놓을 테니 참고하시길 바랍니다.
장기보유 특별공제란?
그러면 오늘의 주제인 장기보유 특별공제란 무엇일까요? 장기보유 특별공제(Special deduction for long-term holding)란 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대한 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제해주는 제도입니다. 이 공제액은 보유한 기간이 길면 길수록 공제율이 높아집니다. 즉 세금을 더 할인받을 수 있습니다.
장기보유 특별공제 대상
일단 장기보유 특별공제는 양도세를 내는 사람들에게만 적용이 됩니다. 이 말은 즉슨 양도세를 내지 않는(면제되는) 경우도 있다는 말이겠지요. 양도세 비과세 대상은 아래와 같습니다.
- 1세대가 1주택 보유
- 2년 이상 보유
- 거래가 9억 이하의 주택
위 세 가지 조건을 모두 만족하는 경우에는 주택을 양도하게 되어도 양도소득세를 내지 않습니다. 결론적으로 장기보유 특별공제 대상은 위의 경우에 해당하지 않는, 1세대가 1 주택을 보유하면서 주택 양도가액이 9억 원을 초과하는 자입니다. (비조정지역*의 다주택자도 최대 30% 공제를 받을 수 있음)
*조정지역(조정대상지역), 비조정지역(비조정대상지역)에 따른 공제율 차이는 아래에서 다시 다룸.
또한 공제를 받으려면 기본 조건이 있는데요. 집을 산지 3년이 안되어 팔았을 경우에는 공제를 받을 수 없습니다. 다시 말하면, 주택을 최소 3년 이상은 보유해야만 장기보유 특별공제 대상이 됩니다. 그래서 많은 분들이 최소 3년은 보유한 다음 재산을 처분하려는 모습을 흔히 볼 수 있습니다.
장기보유 특별공제율
보유 기간 대비 공제율은 2021년 1월에 한 차례 변경이 있었습니다. 새로운 조건(거주 요건)도 추가되었습니다. 아래의 표를 통해서 기존 공제율과 2021년 이후부터의 최신 공제율을 비교해보시기 바랍니다.
| 기존 공제율 (19.1 ~ 20.12) | |
| 보유 기간 | 1세대 1주택 |
| 2년 이상 | - |
| 3년 이상 | 24% |
| 4년 이상 | 32% |
| 5년 이상 | 40% |
| 6년 이상 | 48% |
| 7년 이상 | 56% |
| 8년 이상 | 64% |
| 9년 이상 | 72% |
| 10년 이상 | 80% |
↓ ↓ ↓
| 최신 공제율 (21.1 ~ ) |
|||
| 기간 | 1세대 1주택 (2년이상 거주) |
||
| 보유기간 | 거주기간 | 합산 | |
| 2년 이상 | - | 8% | 8% |
| 3년 이상 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
*거주 기간 2년 이상은 3년 이상의 보유기간을 충족해야만 적용.
2021년부터는 거주 요건이라는 조건이 추가되었는데요. 기존에는 일정 기간 보유만 하고 있어도 공제를 받을 수 있었는데, 현재는 거주까지 해야만 공제 혜택을 받을 수 있게 변경된 것입니다. 거주기간이 2년 이상이면 8%를 공제받을 수 있지만, 이때는 3년 이상의 보유 기간이 만족되야만 합니다.
기존에는 1인이 1주택을 10년 이상 보유만 해도 80%를 공제받을 수 있었지만 현재는 10년 이상 보유해도 거주를 하지 않는다면 40%밖에 공제받지 못합니다. 10년 이상 거주도 했다면 80%를 다 공제받을 수 있습니다.
정부가 이렇게 거주기간까지 조건에 포함시킨 것은 실질적으로 그곳에 거주한 사람들은 부동산 투기 목적보다는 실거주용이라는 의미일 것이기 때문에, 실거주를 하지 않는 주택에 대해서는 제한을 둠으로써 투기를 어느 정도 막기 위함이라고 할 수 있겠습니다.
위에서 잠깐 언급했지만 이 장기보유 특별공제율은 주택이 어느 지역에 있느냐에 따라서도 달라집니다. 2가지 분류로 나뉘는데, 조정지역과 비조정지역입니다. 간단히만 설명하면 조정지역이란 부동산 거래가 과열된 부동산 규제지역으로 주로 서울과 수도권이고, 비조정지역이란 비규제 지역으로 지방이라고 보시면 되겠습니다.
이 두 지역 간의 최대 공제율은 아래와 같습니다.
| 지역 | 보유 주택 | 최대 공제율 |
| 조정지역 | 1주택자 | 80% |
| 다주택자 | 대상 제외 | |
| 비조정지역 | 1주택자 | 80% |
| 다주택자 | 30% |
장기보유 특별공제는 기본적으로 1주택자가 받을 수 있지만 비조정지역의 경우에는 다주택자도 30%까지 공제받을 수 있습니다. 비조정 지역 다주택자에 대한 공제율은 아래와 같습니다.
| 비조정 지역 다주택자 공제율 | |
| 보유 기간 | 공제율 |
| 2년 이상 | - |
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11년 이상 | 22% |
| 12년 이상 | 24% |
| 13년 이상 | 26% |
| 14년 이상 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
그럼 이제 이해를 돕기 위해 위의 모든 내용들을 토대로 문제를 내보겠습니다. 다주택자의 경우에는 거주 기간과 상관없이 주택 보유기간만 적용받는다는 점 참고하세요.
공제율 계산해보기
Q1. 만약 조정지역의 1주택자인 어떤 사람이 주택을 5년을 보유했고 3년을 거주했다고 한다면 공제율은 얼마일까요?
A. 정답은 36%입니다. 보유기간 5년(20%) + 거주기간 3년(12%)이기 때문입니다.
Q2. 비조정지역의 1 주택자가 10년 보유, 10년 거주를 했다면?
A. 40 + 40 = 80%
Q3. 비조정지역 다주택자가 10년을 보유하고 전혀 거주하지 않았다면?
A. 정답은 20%입니다. 위에서 언급했듯이 다주택자에게는 거주기간이 적용되지 않기 때문에 보유기간 10년에 해당하는 공제율인 20%를 공제받을 수 있습니다.
Q4. 조정지역인 서울의 다 주택자가 주택을 20년을 보유하고 20년을 거주했다면?
A. 공제받지 못합니다. 말했듯 조정지역에서의 다주택자는 장기보유 특별공제 대상에서 제외됩니다.
이해가 되셨나요? 복잡하게 느껴질 수도 있지만 사실은 그리 어렵지는 않은 계산방식입니다.
문제는 이러한 부동산 관련 세법과 계산식이 계속해서 변경된다는 것인데요. 오늘 살펴본 장기보유 특별공제를 포함한 양도소득세 관련 세법이 2023년에 또 한 번 변경될 수도 있다고 하네요. 기다려 볼 것도 없이 분명 다주택자들에게는 불리하게 변경될 것으로 예상이 됩니다. 아무튼 오늘 살펴보신 계산법을 이해하고 계신다면 세법이 변경되어도 새로 적용하시는데 크게 어려울 것 없으실 겁니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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